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Die Umlage dieser Betriebskosten bzw. Nebenkosten auf Ihre Mieter regelt:

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§ 556a des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB "Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten"

§ 556 a 1)

​Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

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§ 556 a 2)

Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

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§ 556 a 3)

Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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 ... nachzulesen im veröffentlichten BGB des Bundesministerium für Justiz und für Verbraucherschutz

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Fazit:
Zum Schutz des Mieters definiert der Gesetzgeber die umlagefähigen Betriebskosten bzw. Nebenkosten einer Immobilie und verhindert durch § 556a eine unangemessene oder willkürliche Verteilung der Betriebskosten auf die einzelnen Mieter.
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Die Verteilungsschlüssel für die verschiedenen Kostenarten sollten vom Vermieter entsprechend dieser Vorgaben gewählt werden.
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Tipp:
Achten Sie in jedem Mietvertrag auf eindeutige Regelungen zur Betriebskostenumlage!
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Die Definition der Betriebskosten findet sich in der

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Betriebskostenverordnung - BetrKV "Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten".

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Hier sind die verschiedenen umlagefähigen Kostenarten detailliert beschrieben.

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Gesetzliche Grundlagen:

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Die Pflicht eines jeden Vermieters zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter regelt das Bürgerliche Gesetzbuch ...

§ 556 BGB "Vereinbarungen über Betriebskosten".

Betriebskosten

Welche Kostenarten als laufende Betriebskosten vereinbarungsgemäß auf den Mieter
umgelegt werden können regelt die "Betriebskostenverordnung" (BetrKV) :
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umlagfähige laufende Betriebskosten sind z.B.

  • öffentliche Lasten des Grundstücks / Grundsteuer

  • Wasserversorgung

  • Entwässerung

  • Heizkosten / Wärmeversorgung

  • Straßenreinigung / Müllbeseitigung

  • Gebäudereinigung / Ungezieferbekämpfung

  • Gartenpflege

  • Allgemeinstrom, Beleuchtung

  • Schornsteinreinigung

  • Sach- und Haftpflichtversicherung

  • Hauswart

  • Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandnetz

  • Kosten der Einrichtungen für die Wäschepflege

  • Kosten für Personen- oder Lastenaufzug

    Info:
    Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung sind die Verwaltungskosten und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

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